Іnbusiness.kz. Қазақстанда банктер бірінен соң бірі ипотека беруді және клиенттерден өтініш қабылдауды уақытша тоқтатып тастады. Банктердің бір бөлігі барлық ипотекалық бағдарламасын тегіс жапса, басқасы серіктес құрылыс компанияларымен арадағы келісім бойынша тек соның жаңа тұрғын үй кешендерін несиелендіруді ғана қалдырды.
Бұған не себеп?
Қазақстанның Ұлттық банкі 10 қазанда, күтпеген жерден базалық ставканы бұрынғы 16,5%-дан 18%-ға дейін күрт көтерді. Тосын болғаны, тіпті Ресейдің өзінде орталық банкі шешуші ставканы (ключевая ставка) таяуда 17%-ға дейін төмендетті және жыл соңына дейін 15 пайызға дейін түсіруге ниетті.
Алайда бас банкир Тимур Сүлейменовтың командасы базалық ставканы күрт көтеруге өздерін инфляцияның ырық бермей, ары қарай шарықтауы, сұраныстың шектен тыс өсуі мәжбүрлеп отырғанын мәлімдеді. Оның үстіне ұлттық валюта да қатты құнсызданып барады, ставканы көтеру оған демеу болуға тиіс.
Бұған қоса, Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі 2025 жылғы 1 қарашадан бастап, тағы бір шектеу енгізуді жоспарлап қойды. Оған сәйкес, ипотека бойынша жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің (ЖТСМ немесе орысша ГЭСВ) ең жоғарғы шегі бұған дейінгі 25%-дан 20%-ға дейін төмендетілуге тиіс. Осы арқылы Үкімет халыққа арналған кредиттер құнының өсуін ұстап қалуға тырысуда.
Неге банктер ипотека беруді доғарды?
Ұлттық банктің базалық ставканы күрт көтеруі банктердің кредит беруден табатын маржасын (депозит түрінде тартқан қаржының құны мен ипотека ставкасы арасындағы айырманы) қатты азайтты.
Егер қаржылық реттеуші ЖТСМ-нің максималды шегін 20%-ға түсірсе, табыс-маржасы тіпті мардымсыз болып қалуы мүмкін. Өйткені базалық ставка – 18%. Сондықтан банктер үшін ипотека беру енді экономикалық тұрғыдан тиімсіз болып қалды.
Қазіргі кезде екінші деңгейлі банктер ең алдымен қайталама нарықтағы баспанаға ипотека беруді жауып тастауда. Жаңа тұрғын үй кешендеріндегі пәтер үшін несиені табуға болады, бірақ ол қымбаттады. Оның өзінде әр банк негізінен серіктес құрылыс компаниясының баспанасын қолдайды. Басқасынан бас тартуда.
• Altyn Bank қайталама нарыққа ипотека беруге өтініш қабылдамайды. Тек бастапқы нарықтағы серіктестік бағдарламалары бойынша ипотека қалған.
• ЦентрКредит банкі «техникалық себептерге» байланысты деп, барлық ипотекалық бағдарламасын уақытша жапты. Тек мемлекеттік «7-20-25» бағдарламасы бойынша үй кезегінде тұрғандардан өтініш қабылдайды.
• Нұрбанк ипотека беруді және жаңа өтініштерді қарауды уақытша доғарды.
• ForteBank-те ақшаны кепілге қойып несие алуды қосқанда, ипотекалық бағдарламалар уақытша тоқтатылған.
• Freedom Bank Kazakhstan өзінің «Фридом» холдингінің қызметкерлері мен жалақылық клиенттерінен ғана қайталама нарық бойынша өтініш қабылдайды. Басқасының бәрі үшін өтініш қабылдау уақытша жабылды.
Осындай жағдай өзге де банктерде қалыптасуда. Банктердің байланыс орталықтарының операторлары өтінішіне кепілдікті хат алған клиенттер үшін ғана қарыз берілетінін нақтылады. Жаңа өтініштер және алдын ала мақұлдау алған өтініштер қанағаттандырылмайды.
Сонымен бірге ипотекалық несиелендірудің қашан қайта басталатынын да банктер айтпады. Қайта ашылса, кредит беру шарттары өзгере ме, ол да белгісіз.
Осылайша, бүгінде қайталама нарықтағы баспанаға ипотека алуға өтінішті тек «Отбасы банкіне» беруге болады. Оның өзінде несие біраз уақыт жинақ жинағандарға ұсынылатыны белгілі.
Экономист Эльдар Шамсутдинов Krisha.kz-ке сұхбатында ипотека нарығында қалыптасқан дағдарысты Ұлттық банктің базалық ставканы көтеру туралы шешімі туындатқанына назар аудартты.
«Бұған сондай-ақ қаржы секторындағы табыстылықтың күрт өзгеруі де ықпал етті. Банктердегі ағымдағы ипотека ескі параметрлерге (ЖТСМ 17-18%) құрылған, алайда нарықтағы ақшаның шынайы құны Tonia (банктер арасындағы бір күндік заем бойынша орташа ставканың көрсеткіші, ол банктер үшін ақша құны қанша тұратынын көрсетеді) бойынша 16,9%-ға жетті. Тиісінше, кредитті ескі ставкалармен беру дегеніміз – зиянға жұмыс істеу деген сөз. Реттеушінің саясаты да ары қарай қатайтылуда», – деді экономист.
Оның пікірінше, егер Ұлттық банк базалық ставканы 18%-да ұзақ ұстаса немесе тіпті одан да өсірсе, онда жаңа ипотекалар 20-22%-бен беріле бастауы ықтимал.
Қарапайым халық мұндай қымбат қарызды көтере алмайды, ипотека алғысы келіп отырғандар ол жоспарын кейінге ысырады. Осыдан нарық біршама «салқындайды». Банктер несиелендіру моделдерін қайта құрады.
Сарапшы халыққа ипотека бермесе, банкирлердің қылы да қисаймайтынына назар аудартты. Өйткені олар үшін еш тәуекелсіз табыс табуға мүмкіндік беретін басқа құралдар бар.
«Бүгінде банктерге ипотека беріп, оған қызмет көрсеткеннен, жай ғана арбитраждан – екі ставканың айырмашылығынан табыс табу әлдеқайда жеңіл. Ұлттық банктің құралдарына 17%-бен орналастырып, кредиттік еш қауіп-қатерсіз ақша жасай алады. Тегін ағымдағы шорттар арқасында ірі банктерде қорландырудың орташа құны 10-12% ғана. Бұл банктерге ешкімге ешқандай кредит бермей-ақ, яғни, еш қиналусыз 3-3.5 пайыздық пункт көлемінде таза маржа тауып отыруына мүмкіндік береді», – деді Эльдар Шамсутдинов.
Оның түсіндіруінше, Ұлттық банктің банкирлерге ұсынатын құралдарының табыстылығы ары қарай да кредиттерден түсетін таза табыстан жоғары бола берсе, онда банктерге өз ақшасын реттеушіге апару тиімді болып қала береді. Мұндай жағдайда банкирлер ипотеканы табыстың емес, шығынның қайнары ретінде қабылдайды.
Ипотека қайтадан берілуі үшін не істеу керек?
Экономисттің байламынша, бұл үшін Ұлттық банк өтімділік-ликвидтілікті қысқартуға тиіс, сондай-ақ стерилизациялау бойынша ставканың заемдар бойынша табыстылықтан асып түсуі тоқтауы қажет. Сонда банктер белсенді несиелендіруге қайта оралады.
Экономист Алмас Чукин де Қазақстанда енді барлық несие атаулы қымбаттайтынын ескертті. Жаңадан берілетін ипотека мен автокредиттер мөлшерлемесі – 25%-ға, тұтынушылық кредиттер – 40%-ға дейін жетуі мүмкін.
«Бүгінде экономикалық парадокс орын алуда. Оны мен «сейсмикалық өзгерістер» деп атар едім, себебі, зілзала кезіндегідей жер теңселіп, адамдарды, айналадағыны құлатып жатыр. Бұған енді Ұлттық банктің базалық ставканы бірден 1,5%-ға – 18%-ға дейін көтеруі қосылды. Не десеңіз де, 18% – шектен шыққан ставка, бірақ тамыз айындағы инфляцияның шығандауы да төтенше оқиғаға тең болды. Бұл – ҚРҰБ-тың соған жауабының түрі. Егер Ұлттық банкте ақша енді 18 пайыз тұратын болса, онда коммерциялық банктерде ең сапалы заемшылардың өзіне қысқа мерзімге тек 22%-бен несие беретін болады. Ал, қарапайым халыққа баспана және көлік алу үшін ұсынылатын кредит – 24-25%-ға дейін, тұтынушылық кредит – 40 пайызға дейін ұшады», – деді экономист Алмас Чукин.
Оның тұжырымдауынша, жаһандық деңгейде де тым жоғары саналатын бұл ставка отандық бизнестің ел экономикасына инвестиция салуына кедергі болады. Олар жаңа жобаларынан жаппай бас тарта бастауы мүмкін.
Әрі кетсе, саудагерлердің ғана ісі ілгерілейді: сырттан әлденені әкеліп, үстемеақысын қосып, тез сатып жіберсе, табысты болады.
Сарапшы ҚРҰБ-тың базалық мөлшерлемені өсіріп жіберуін «агрессивті тежегішке» теңеді. Бұдан нарықтағы сұраныс та зардап шегетін көрінеді.
Бұған қоса, Чукин құрылыс секторына соққы берілетінін қаперге салды. Ендеше баспана да қымбаттап, бұқараға қолжетімсіз бола түседі. Күйзелген құрылыстың тежелу толқыны жапсарлас салаларды, мысалы, құрылыс материалдарының өндірісін, жөндеу жұмыстарын, жиһаз жасау саласын және басқа шағын-орта бизнесті ұрады.
Экономистің ескертуінше, базалық ставканың төмендеуін таяу айларда күтпеген жөн, ол тіпті өсіп кетуі мүмкін. Бұл шаралар коммерциялық кредитті езіп тастайды, жеке бизнесті дамыту жоспарын жермен-жексен етеді және халықтың сұранысын құртады. Бірақ мемлекет бұл шараға амалсыз барып отырғаны нұсқалды.
«Өкінішке қарай, мұндай «ащы дәрінің» үлкен кемшілігі бар, ол инфляцияның өзін-өзі емдеуі тетігін бұзады. Теорияда бағалардың өсуі нарықтағы сұраныстың ұсыныстан асып түскенін көрсетеді. Бұл – өндіріске сигнал: бизнес дереу өнім өндірісін арттырады, сұранысты қанағаттандырады, ұсыныс пен сұраныстың тепе-теңдігі қалпына келеді де, баға тұрақтанады. Нәтижесінде, инфляция отынсыз қалған алаудай өзінен өзі сөнеді. Алайда іс жүзінде қазақстандық бизнеске бағаны көтере салу, сол арқылы аз өндіріп, көбірек пайда табу әлдеқайда оңай», – деді сарапшы.
Алмас Чукин мемлекеттің өзі қаптатып қарыз алып жатқан жағдайда базалық ставканың көтерілгеніне назар аудартты.
«Ұлттық қордың қаражатын бұрынғыдай астатөк жұмсауға шектеу қойылған жағдайда Үкімет нарықтан қарыз алуға шешті. Жоспарланған 8 триллион теңгелік мемлекеттік инвестициялық бағдарлама «Бәйтерек» арқылы қаржыландырылатын болды. Бұл холдингтің жарғылық капиталына мемлекет 1 триллион теңге ел қаржысын береді. Ары қарай «Бәйтерек» нарықтан тағы 7 триллионды қарызға алады. Қазіргі жағдайда нарық оған қарызды 21-22%-бен ғана бере алады. Ал, 22%-бен алынған қарыз 3,5 жылда екі есеге өсіп кетеді», – деді экономист Чукин.
Өзге де жаңалықтарды оқу үшін Telegram арнамызға жазылыңыз!