Бүгінде Үкімет халықты баспанамен қамтуда бірнеше бағдарламаны жүзеге асырды. Оның ішінде «Нұрлы жер» бағдарламасымен баспаналы болған отбасы саны артқан. Бұл бағдарламаның тиімді екенін білдіреді. Бұдан бөлек өткен жылы Үкімет әйелдер қауымына арналған ипотека қолданысқа енетінін айтып, бір қуантты. Бірақ бірнеше себептерге байланысты бағдарлама биылға шегерілді. Аталған бағдарлама жарыққа шықпас бұрын қоғамдық талқылаудан өтті. Ең бірінші, бағдарламаның атауы сарапқа салынды. Көпшіліктің көңілінен шыққан «Ұмай» атауына таңдау түсті. Одан кейін әр әйел бағдарлама шартын оңтайландыруға бірнеше ұсыныс айтқан еді. Бұл ұсыныстың барлығы «Отбасы» банк қызметкерлерінің тарапынан сүзгіден өтіп, 12 сәуірден бастап жаңа «Ұмай» әйелдер ипотекасы іске қосылды. Ел күткен бағдарлама көпшілік көңілінен шықты ма? Бағдарламаның артықшылығы мен шартына тоқталсақ.

Әйелдер қауымы бағдарлама іске қосылады деген күннен бастап, бастапқы жарнасыз баспана алу мүмкіндігін қарастыруды ұсынды. Ұсыныс ескерусіз қалмай, жаңа бағдарлама аясында бастапқы жарнасыз баспана алу қарастырылған. Бірақ несие рәсімдеуші азаматшаның айлық табысы жеткілікті болу керек. Ал егерде айлық табысы төмен, бірақ алатын үй құны жоғары болса, үйдің 15-20 пайызын бастапқы жарнасын депозитке салмай-ақ  рәсімдеуіне болады.

– Бағдарлама бойынша несие мөлшері 12 пайыз және алдағы уақытта, яғни тұрғын үй заемына ауысқан кезде несие мөлшері 3,5 пайызға дейін төмендейді. Несие беру мерзімі 25 жылға дейін қарастырылған. Бірақ бұл көрсеткішті әр клиенттің төлем қабілетіне қарай қысқартуға болады. Сондай-ақ тұрғын үйдің ең жоғарғы құны – 30 млн теңгеге дейін. Бағдарламаға қатысу үшін әр отбасының жалпы табысы 320 мың теңгеден аспауы тиіс. Мысалы, сіздің алатын үйдің құны 10 млн теңге. Ал табысыңыз 200 мың теңгеден аспайтын болса, «Отбасы» банк тұрғын үй заемының 85 пайызын береді. Қалған 15 пайызын пәтерді сатушының өзіне немесе мердігер компанияға төлейді. Яғни банкте депозит ашып, жинақтаудың қажеті жоқ. Бұл жерде 200 мың теңгелік көрсеткіш отбасылық табыс көрсеткіші негізінде қарастырылған. Сондай-ақ отбасылық табысыңыз 200 мыңнан жоғары, бірақ 320 мыңнан аспайтын болса, Сіз тұрғын үй заемының 80 пайызын аласыз, – деді сату және өңірлік даму департаментінің бас менеджері Жанар Жанмурзина.

Байқағаныңыздай, барлық мәселе табыс көзін растауға тіреледі. Егер табыс жоғары болса, пәтер алуға деген мүмкіндік те жоғары болғанмен сатушыға беретін бастапқы жарна көлемі артатынын ескерген жөн. Ал енді отбасылық табыс дегенге тоқталсақ. Отбасылық табыс дегеніміз – әр отбасыға кіретін табыс. Егер сіз тұрмыста болсаңыз, ипотека рәсімдеу үшін жолдасыңыз екеуіңіздің табысыңыз 320 мыңнан аспау қажет. Егер несие алушы тұрмыс құрмаған немесе толық емес отбасы мүшесі болса, онда азаматшаның жеке табысы ғана есептеледі. Сондай-ақ жеке кәсіп иелері де бағдараламадан тыс қалмаған. Егер сіз жеке компанияда жұмысшы болып істейтін болсаңыз, соңғы 6 айлық табысты, ал жеке кәсіпкер болсаңыз, 12 айлық табыс көзін көрсету міндеттеледі. Егер табысыңыз несие рәсімдеуге жетпесе екі заемшы тұлғаны әкелуге болады. Яғни гарант тартуға мүмкіндік бар. Сонымен қатар егер сіздің осы уақытқа дейін «Отбасы» банкінде алған ипотекалық несиеңіз болса, бірақ тағы да баспана алғыңыз келсе, айлық табысқа қарай гарант табу қажет. Бұл жерде ескертетін жайт, яғни гарант жолдасыңыз бола алмайды. Үшінші тұлғаны қарастыру қажет. Досыңыз немесе кез келген танысыңыз гарант бола алады.

  • Егер сіз тұрмыста болсаңыз, ипотека рәсімдеу үшін жолдасыңыз екеуіңіздің табысыңыз 320 мыңнан аспау қажет. Егер несие алушы тұрмыс құрмаған немесе толық емес отбасы мүшесі болса, онда азаматшаның жеке табысы ғана есептеледі.

Рас, бағдарламада несие рәсімдеуде табыс көзі аз болса, жан-жақты толықтырудың мүмкіндігі қарастырылған. Бұл бағдарламаның ұтымды шарты. Неге десеңіз, осы уақытқа дейін халық табыс көзін растауға келгенде, мүмкіндігі жете бермейтін. Одан қалды жеке кәсіпкердің ипотека рәсімдеуі де мұң болатын. «Ұмай» бағдарламасының тағы бір артықшылығы, таңдаған баспананы алу мүмкіндігі қарастырылған. Яғни бірінші немесе екінші нарықтағы және жер үйді де алуға болады.

– Бағдарламаның негізгі артықшылығы клиент қалаған пәтерді алатынында және атында үйдің бар-жоғы тексерілмейді. Осыған дейінгі бағдарламаның басым көпшілігінде жер үй қамтылмайтын. Тұтынушылар жер үй алу үшін үй құнының 50 пайызын жинақтайтын. Енді табыс көзін растап, қалаған үйін ала алады. Басытысы, қолданысқа енгізілген үй болуы қажет. Егер қолданысқа енгізілмеген болса, кепілдік ретінде басқа баспана ұсынуға болады немесе құрылысты кепілдендіру қоры арқылы сақтандыра алады. Банктің кепілдік саясатына сай кірпіштен салынатын үйді алатын болсаңыз, үйдің салынған мерзімі 60 жылдан, панелден салынған үй болса, 50 жылдан аспау қажет. Бұл шектеуді естен шығармаңыз, – деді «Отбасы» банкінің маркетинг департаментінің маманы Мақсат Зайытов.

Жоғарыда аталған қолданысқа енгізілген үй болу шарт дегенді көпшілік түсіне бермеуі мүмкін. Бұл шарт бірінші нарықтағы үйге қатысты айтылған. Яғни тікелей жеке құрылыс компаниясынан үй алатын болсаңыз, алдын ала брондау немесе толықтай үй құнын төлеу қажет. Ал құрылыс компаниясы тұрғын үйді толық аяқтамайынша сізге үйдің құжатын рәсімдеп бере алмайды. Осы тұста сақтандыру қорының көмегіне жүгініп, ипотека рәсімдей аласыз. Бұл да бағдарламаның артықшылығы десе болады. Сондай-ақ, бағдарлама аясында тұрғын үйді сатып алудан бөлек, үй жөндеуге де болады.

– Бағдарлама аясында баспананы жөндегіңіз келсе, ең бірінші үй сіздің немесе жолдасыңыздың атында болуы және мұрагерлікпен табысталған болуы керек. Себебі жөндеу жұмысына несие алу үшін кепілге үй қою қажет. Осы талапқа сай келетіндер 3 млн 700 теңгеге дейін үйді жөңдеуге несие рәсімдей алады. Ол үшін алдын ала жөндеуге кететін қаражаттың сметалық жобасы талап етіледі. Қанша қаражат қандай мақсатта жұмсалатынын нақтылау қажет. Жөндеу жұмысы аяқталған соң, клиент фотоесеп тапсыруы міндет, – деді сату және өңірлік даму департаментінің бас менеджері Жанар Жанмурзина.

Бағдарламаның тиімді тұсы өте көп. Бұған дейінгі қолданыстағы бағдарламаларда болмаған артықшылықтың барлығы қамтылған. Әттеген-ай дейтін тұсы, пайыздық мөлшерінің жоғары болуында. Мысалы, біздің өңірде тұрғын үйдің орташа бағасы 15 млн көлемінде. «Ұмай» ипотекасымен 15 миллионның үйін есептеп көрелік. Сізде «ОП» яғни бағалау көрсеткіші жоқ. Сол себепті 12 пайыздық үстеме 15 млн теңгенің барлығына есептеледі. Бастапқы 10 жылда үй құнының 50 пайызын  жинау керексіз. Қысқасы, 10 жыл бойы 212500 теңге төлейсіз. Сосын 50 пайыз жиналған соң ғана негізгі тұрғын үй зайымына өтесіз. Яғни бағалау көрсеткіші толған соң, қалған 7,5 миллионды кемі 14 жыл бойы 3,5 пайызбен өтейсіз. Ол кезде айына 56534 теңгеден шығады. Үйді 24 жылға есептесек, 120 ай бойы * 212500 теңге + 168 ай бойы * 56534 теңге. Сонда 2550000 + 9497712 = 34997712. Банктің комиссиясымен 35 миллионнан асады. Үй құнынан бір жарым есеге артық төлем төлейсіз.

– «Ұмай» ипотекалық бағдарламасында бастапқы жарнасыз үй алуға болады. Бірақ ипотекалық бағдарлама бойынша жылдық үстемақы 12 пайыз. Бастапқы жарна 0 болса, біз алдын-ала заем бойынша ипотека рәсімдейміз деген сөз. Ал ол өз кезегінде «сіз үйдің толық құнына банк пайызын және қосымша өзіңіздің депозитке қаражат жинау керек» деген сөз. Мысалы, Лаура «Ұмай ана» бағдарламасы бойынша бастапқы жарнасы 0 теңгемен 20 миллионның үйін алуды жоспарлады делік. Сонда оның 10 жыл бойы ай сайынғы төлемі: 200.000 + 83.333 = 283.333 теңгені құрайтын болады. 200.000 теңге ол банк пайызы ал 83.333 теңге депозитке түсіп отыратын қаражат, – дейді тұрғын үй нарығын зерттеуші сарапшы маман Ұлан Дәулетқали.

– Ұмай ипотекасы шартында екі табыс көлемін қарастырады. Бірінші, 200 мыңға дейінгі табыс, екіншісі, 320 мыңға дейінгі табыс мөлшері есепке алынады. Бұл жерде көпшілік әйелдердің табысы төмен ипотека рәсімдеуге жетпейді деп жатады. Негізінде бағдарлама бойынша үй алу үшін отбасылық кіріс есептеледі. Яғни жолдасыңыздың жалақысы да кіреді. Мысалы, отбасылық табысыңыз 320 мың теңге делік, ал үйдің бағасы 22 млн теңге. Сізге банк үй құнының 80 пайызына дейінгі заемды береді. 22 миллионның 80 пайызы 17 млн 600 мың теңге болады. Қалған 4 млн 400 теңгені сатушыға санап бересіз. Осы тұста банк неге жоғары табыс табатындарға 80 пайызын ғана өтейді деген сауал туындайды. Оны келесідей түсіндіруге болады. Бағдарлама бойынша төлейтін ай сайынғы несие көлемі әр отбасыға кіретін табыстың 55 пайызынан аспауы тиіс. Сол көрсеткіш бойынша максималды заем көлемі 17 млн 600 мың теңгені құрайды. Бұл сомадан артық ешкім заемді ала алмайды. Ұнатқан пәтер құны бұл сомадан жоғары болса, сатушыға қолма-қол төлеу қажет, – дейді «Отбасы» банк менеджері Мақсат Серікұлы.

  • Үйдің бағасы 22 млн теңге. Сізге банк үй құнының 80 пайызына дейінгі заемды береді. 22 миллионның 80 пайызы 17 млн 600 мың теңге болады. Қалған 4 млн 400 теңгені сатушыға санап бересіз.

Банк менеджерлерінің айтуынша бағдарлама әйелдерге оңтайландырылған. Ал сарапшылар бағдарлама бойынша үй алмас бұрын артық төлемнің қаншалықты болатынын есептеуді жөн санайды. Ал тұрғындар не дейді?

– Негізі бағдарлама орта тап өкілдеріне арналмаған. Шарты қолайлы болғанмен пайыз көлемі тым жоғары. Көпқабатты үйдің тұрғынымын, бағдарлама жарыққа шығады деген күннен бастап жер үй алу мүмкіндігі қарастырлса екен деп едім. Бірақ жер үй алу тиімсіз болып тұр. Өңірде орташа есеппен жер үйдің құны 13-15 млн аралығында. Оны 20-25 жылда өтеймін дегенше еркек болып кетеріміз анық. Елдегі әйелдердің табысы ерлерден төмен екені ескеріп, пайыздық үстемені төмендету қажет сынды. Сонда ғана атына заты сай бағдарлама болары сөзсіз. Әлі де үмітімді үзбеймін. Осы уақытқа дейін банк менеджерлері бағдарламаның атауын, шартын әзірлемес бұрын қоғамдық талқылаудан өткізді. Енді 12 пайыздық үстеме дегенде қуанышымыз су сепкендей басылды. Әйтпесе екінші деңгейлі банктердің өзінде ең жоғары ипотека 11 пайызды құрайды, – дейді қала тұрғыны Гүлмира Бақытжанқызы.

– «Ұмай» бағдарламасы баспанасы жоқтарға емес, баспанасы барларға  тиімді. Астанада екі үйім бар. Осы уақытқа дейін қосымша ипотекаға үй алу үшін үй құнының 50 пайызын жинақтауым қажет еді. Енді аталған бағдарламаға қатысып, баспаналы болғым келеді. Пайыздық мөлшері жоғары дегенмен, біз үйді төлеп боламыз дегенше, баспана құны да өседі емес пе? Осыдан 6 жыл бұрын Астанадан екі бөлмелі пәтерді 11 миллионға алған едім. Қазір 2 бөлмелі үй 17 миллионнан жоғары. Осыдан-ақ бағамдай берсеңіз болады. Сөз басында бағдарлама баспанасы барларға тиімді дегенім, егер тұрақты баспанаңыз болса, екінші баспана алып, пәтерге беріп те несиесін өтеуге болады, – дейді Айгерім Әбуова.

– Елімізде «Ұмай» ипотекасына дейін пайыздық мөлшері жоғары екінші деңгейлі банктер арқылы берілетін «БаспанаХит» бағдарламасы болатын. Пайызы жоғары екі бағдарламаны салыстырып көрсек. Мысалы, алатын үйіміздің бағасы 18 миллион теңге, ал банкке “Ұмай” бойынша 15 млн теңге деп көрсетеміз. «Ұмай» бағдарламасында бастапқы жарна 0 пайыз деп санайтын болсақ, бастапқы 10 жыл бойы 212500 теңгеден, кейін аралық займға өткен соң 6 жылға 120000 теңге шығады екен. Осы жерде бір ескертетін жайт, бастапқы жарна ретінде 3 млн есептеп отырмыз, бірақ оны тікелей сатушыға беру керек. Себебі, банк оценка жасалған үйдің тек 80 пайыз сомасын ғана береді. Ал банкке шамамен 34 млн теңге қылып қайтарамыз. Ал «БаспанаХит»-те 18 млн 750 мың теңгенің үйін банктен 20% бастапқы жарна салу арқылы 15 жылға алатын болсақ, айына 168.000 теңгеден шығады екен. Банкке 30 млн теңге қылып қайтарамыз. Жоғарыдағы екі бағдарламаның да пайызы жоғары. Сондықтан «7-20-25» бағдарламасы бойынша баспана алған тиімді, – дейді сарапшы маман Ұлан Дәулетқали.

  • «БаспанаХит»-те 18 млн 750 мың теңгенің үйін банктен 20% бастапқы жарна салу арқылы 15 жылға алатын болсақ, айына 168.000 теңгеден шығады екен. Банкке 30 млн теңге қылып қайтарамыз.

Ал «7-20-25» бағдарламасын еліміздегі екінші деңгейдегі 9 банк жүзеге асырады. Бағдарлама шарты бойынша несие рәсімдейтін тұста жеке меншігіңізде баспана болмауы шарт. Сонымен қатар айлық табыс та маңызды. «7-20-25» бағдарлама аясында баспана алу үшін үй құнының 20 пайызын салып, 20 жылға 7 пайызбен несие рәсімдеуге болады.

Үй құныБастапқы жарнаНесие мерзіміАй сайынғы төлемАртық төлем
15 млн3 млн25 жыл84813 мың теңге10 млн 443 мың 900 теңге
10 млн2 млн25 жыл56542 мың теңге6 млн 962 мың 600 теңге

Жоғарыда көрсетілген кестеде несие мерзімі – 25 жыл. Бұл көрсеткішті төмендетсеңіз ай сайынғы төлем артып, несие пайызы төмендей береді. Яғни «Отбасы» банкіндегідей бағалау көрсеткіші қарастырылмайды. Одан қалды аралық, негізгі заем деп бас қатырмайсыз. Төленген бастапқы жарнаға пайыздық үстеме де жүрмейтінімен тиімді.

Елдегі ипотекалық бағдарламаның артуы тұрғын үй нарығындағы бағаның өсуіне әкелді. Осыдан 10 жыл бұрын халық тек ғана «Өз үйім» бағдарламасы бойынша 50 пайыз жарнаны жинақтау арқылы 3,5 пайызбен баспаналы болатын. Бұл бір жағынан халықты ақша жинауға үйретсе, екінші жағынан ай сайынғы төлем мен пайыздық үстемесі аз болатын. Жалпы ипотекалық бағдарламаның артуы нарыққа қаншалықты тиімді екенін экономист сарапшы Мақсат Халықтан сұрадық.

– «Ұмай» бағдарламасын басқа да қолданыстағы бағдарламамен салыстырмалы түрде қарасақ, пайызы жоғары. Мемлекет ипотекалық бағдарламаларды көбейту арқылы тұрғын үй нарығындағы бағаның  шарықтауына әсер етуде. Оған қоса, зейнетақы қорындағы қаржыны баспана жағдайын жақсартуға бағыттауының да әсері бар. Нарық заңына сәйкес, Үкіметтің негізгі міндеті елдегі ақша құнын қамтамасыз ету. Неғұрлым теңге құнды, инфляция деңгейі 4 пайыздан аспайтын болса, нарықтың заңы мен талабы орындалар еді. Яғни Ұлттық банктың жыл сайын қоятын базалық мөлшерін 9 пайыздан түсіреді. Нәтижесінде екінші деңгейлі банктер 7-6 пайыз мөлшерінде ипотека бере алады. Мінекей, бізге осындай қадамға жұмыс істеу керек. Ол кезде халық арнайы бағдарламаларға қатыспай-ақ, ешқандай шектеусіз екінші деңгейлі банктің көмегімен баспаналы болады. Тек қана әлеуметтік осал топқа жататындарға төмен пайызбен беретін  бағдарлама ашу ғана қажет. Ал жалпы халыққа түрлі бағдарлама ашып, ақша құнын өсіру, инфляция деңгейін жоғарлатады. Сондықтан Ұлттық банк базалық құнын түсіруге жұмыс істеуі қажет. Сонда ғана тұрғын үй нарығы реттеледі, – дейді экономист сарапшы Мақсат Халық.

Сарапшы мамандардың пікіріне сенсек, «Ұмай» бағдарламасымен баспана алар болсақ, несиені өтеп болам дегенше, ұй құнынан бөлек 1,5 есе артық өсім төлейді екенбіз. Шарты оңтайландырылған бұл бағдарламаның пайдасынан зияны көп болып тұрғаны. Қай бағдарламамен баспана аламын десеңіз де өз еркіңіз. Бірақ әр бағдарламаның пайыздық мөлшеріне мән беру маңызды. Әйтпесе тырнақтап жиған тиынымыз желге ұшуы мүмкін.

Айгүл ӘЛІШЕРОВА