1 шілдеден бастап Қазақстанда жаңа Конституция өз күшіне енді. Онда адамдарды сот шешімінсіз баспанадан шығаруға тыйым салу туралы норма бекітілді. Бұл пәтер жалдаушыларға да қатысты. Сондықтан заңгерлер жалдау шарттарын сауатты жасауға кеңес береді. Жалған жалдаушылардан қалай қорғануға болады және алдын ала нені ескеру маңызды – ТengriНome материалында.
Тұрғын үйді жалдау шартында не болуы керек?
Жылжымайтын мүлік сарапшысы Айкүн Эгеру шартты жазбаша түрде жасасуды және онда жалдау мерзімін көрсетуді ұсынады. Мысалы, шарт жасалған сәттен бастап 12 ай немесе 31.12.2026 жылға дейін. Оның тәжірибесі бойынша, пәтерді босатқаннан кейін клининг шығындарын немесе жиһаз бен техниканы жөндеу/ауыстыру шығындарын жаба алатын депозитті қарастырған абзал.
Бұдан бөлек, құжатта шартты мерзімінен бұрын бұзу негіздерін көрсету маңызды. Мысалы: төлемді уақытылы төлеу бойынша міндеттемелерді орындамаған жағдайда, көршілердің шағымдары, коммуналдық қызметтерді төлемеу және т.б. Мұнда ең бастысы – шартты тоқтату туралы хабарлау мерзімдерін жазып көрсету.
«Төлем кешіктірілгені үшін жауапкершілікті бекіту, мүлікті фотоға түсіріп, қабылдау-тапсыру актісін жасау, тұратын адамдар санын көрсету, меншік иесінің келісімінсіз субарендаға тыйым салу және шарт бұзылғаннан кейін жалдаушының пәтерді белгілі бір мерзімде босату міндетін қарастыру маңызды».
Айкүн Эгеру, жылжымайтын мүлік сарапшысы
Сарапшы тұрғын үйді жалдау шартында көрсетілуі тиіс маңызды тармақтар тізімін жасады:
- Шарт нысанасы (пәтердің нақты мекенжайы).
- Жалдау мерзімі.
- Жалдау ақысының мөлшері және төлеу тәртібі.
- Қамтамасыз ету депозитінің мөлшері және оны ұстап қалу негіздері.
- Коммуналдық төлемдер және шығындарды бөлу.
- Тараптардың құқықтары мен міндеттері.
- Шартты мерзімінен бұрын бұзу негіздері.
- Пәтерден шығу туралы хабарлау мерзімі.
- Мүлікті бүлдіргені үшін жауапкершілік.
- Жиһаздар мен техникалардың тізімі бар қабылдау-тапсыру актісі.
- Субарендаға және кілтті үшінші тұлғаларға беруге тыйым салу.
- Дауларды реттеу тәртібі.
Неге жалдаушыны сот шешімінсіз шығаруға болмайды?
Айкүн Эгерудің пікірінше, тұрғын үйден тек сот шешімімен шығаруға болатыны туралы конституциялық норма жалдаушыларға біреудің пәтерін мерзімсіз иеленуге құқық бермейді және меншік иесінің мүлікті босатуды талап ету құқығын жоққа шығармайды.
Егер жалдаушы шарт талаптарын бұзса (ақысын төлемесе, мүлікті бүлдірсе, пәтерді мақсатсыз пайдаланса, жалдау мерзімі аяқталғаннан кейін шығудан бас тартса), жалға беруші шығаруды талап етуге құқылы. Бірақ жалдаушы өз еркімен шықпаса, кез келген азаматтық шиеленіс сияқты бұл дауды бәрібір сотта шешуге тура келеді. Оның үстіне, жылжымайтын мүлік иесі өз міндеттерін адал атқарып жүрген жалдаушыларды кенеттен үйден шығаруды ұйғарған кері жағдайлар да аз емес.
«Жаңа норма жалдаушыларға үйден шығарудан «иммунитет» бермейтінін түсіну маңызды. Ол тек заңды рәсімсіз адамды баспанасынан өз бетінше айыру мүмкіндігін жоққа шығарады. Белгілі бір қиянат жасау қаупі бар. Шынында да, жосықсыз жалдаушылар меншік иесінің сотқа жүгінуі керек екенін түсініп, баспананы босатуды созбалаңға салуы мүмкін. Алайда бұл меншік иесінің ешқандай құқығы болмайды дегенді білдірмейді», – деді Айкүн Эгеру.
Заң бойынша, баспана иесі жалдау ақысы бойынша берешекті, тұрақсыздық айыбын және шығындарды өндіріп алуды, сондай-ақ нұқсанды өтеуді талап ете алады. Ал шығару мәселесі бойынша – бәрібір сотқа жүгіну керек. Бұл жаңа Конституцияға байланысты емес, азаматтық-құқықтық сипаттағы дауларды шешу тәртібіне қатысты.
Сотта дау тудырмау үшін жалдау шартын қалай жасау керек?
Жылжымайтын мүлік мәмілелері бойынша адвокат Бахтияр Хояшев жалға алушыны үйден шығару мүлік иесі үшін қылмыстық іске ұласуы мүмкін екенін ескертеді.
«Шығару кезінде мен жеке өзім құқықтардың бар-жоғына сүйенемін, яғни тараптардың қандай құқықтары бар немесе, керісінше, қандай құқықтары жоқ екеніне қараймын. Мысалы, жалдаушының жасалған жалдау шарты бар, онда тиісті мерзімдер көрсетілген. Мұндай жағдайда меншік иесі келіп оны шығара алмайды, себебі екінші тараптың мерзім аяқталғанша иелену және пайдалану құқығы бар. Егер меншік иесі қолданыстағы шарт бола тұра оны өз бетімен шығаратын болса, бұл өзінше билік ету болып саналады», – деп түсіндірді адвокат.
Шарт күшінде болған кезде жалдаушыны шығару үшін, жалға беруші ең алдымен шартты бұзуы керек. Мұнда екі жол бар: не екіжақты келісіммен, не сот арқылы.
Мұндай жағдайға тап болмас үшін, маңызды тұстарды шартта жазып көрсету керек. Әрине, интернеттегі үлгілерде мұндай тармақтар жоқ.
«Мысал ретінде өзім жасаған коммерциялық үй-жайды жалдау шартын келтіре аламын. Онда шарт бұзылғаннан кейін жалдаушы қабылдау-тапсыру актісі бойынша үй-жайды меншік иесіне қайтаруға міндетті екені нақты айтылған. Бұған оған, айталық, бес жұмыс күні беріледі. Және онда былай деп жазылған: егер бұл шарт сақталмаса, жалға беруші құлыптың өзегін ауыстыру арқылы кіруге тыйым салады. Үй-жайдың ішінен табылған барлық затқа тізімдеме жасалады. Осы тізімдеме бойынша заттар жалдаушыға хабарлана отырып, уақытша сақтау қоймасына жіберіледі, ал жалдаушы оларды сақтау ақысын төлеп, сол жерден алып кетеді. Осылайша, бұл мәселе сотсыз және полициясыз – таза шарт нормалары негізінде реттеледі».
Бақтияр Қояшев, жылжымайтын мүлік мәмілелері бойынша адвокат
Сондай-ақ ол Азаматтық кодекске сүйенуге кеңес береді, онда жалдау бөлімінде былай делінген: мерзім өткеннен кейін өзгенің мүлкін заңсыз пайдаланғаны үшін жалға алушы шартқа сәйкес осы тұрғын үйдің құнын төлеуге міндетті. Оның пікірінше, соттан ештеңе шықпайтынын түсінген кез келген жалдаушы мұндай тармақ болған жағдайда мерзімді созуға бармайды.
«Кейбір жағдайларда мен мұндай шарттық құрылымдарды көрдім – біреудің мүлкін заңсыз пайдаланғаны үшін ұлғайтылған төлем. Шартты түрде айтсақ: шарт қолданыста болғанда айына 300 000 теңге төлейсің. Ал егер заңсыз иеленіп отырсаң, айталық, 1 200 000 төлейсің. Бұл да жалдаушы өз құқықтарын асыра пайдаланғысы келген жағдайға арналған өзіндік сақтандыру шарасы», – деп толықтырды адвокат.
Сондай-ақ ол клиенттің төлем қабілеттілігін талдауды ұсынады. Мынадай сұрақтар қою керек:
- Бұл адам шынымен төлей ала ма?
- Ол немен айналысады, ақшаны қалай табады?
- Оған қатысты сот шешімдері болды ма, ол азаматтық жауапкершілікке тартылды ма?
- Атқарушылық іс жүргізу бойынша борышкер ретінде тіркелген бе?
Бұл факторлардың барлығы – өзіндік «қауіп белгілері».
«Жаңа Конституция жалға алушыларды қолсұғылмайтын тұлға еткен жоқ»
Advokat Grinberg & AS алматылық компаниясының заңгері Кристина Гринберг үй иесінің өз бетінше құлыптарды ауыстыруға, заттарды шығаруға немесе тұрғындарды қуып шығуға құқығы жоқ деп есептейді.
«Конституция адамды өз бетінше қуып шығудан қорғайды, бірақ оны шартты сақтау және пайдалану құқығы тоқтағаннан кейін тұрғын үйді босату міндетінен босатпайды. Өкінішке орай, шарт сот процедурасын айналып өте алмайды. Тіпті тараптар шартта меншік иесінің жалға алушыны өз бетінше шығару немесе құлыптарды ауыстыру құқығын көрсетсе де, мұндай шарттар Конституцияға қайшы келгендіктен қолданылмайды. Жаңа Конституция жалға алушыларды қолсұғылмайтын тұлға еткен жоқ. Ол тек конституциялық деңгейде мәжбүрлеп шығару тек сот шешімі бойынша ғана мүмкін екенін бекітті».
Кристина Гринберг, заң кеңесшісі
Оның пікірінше, бүгінде жалға берушіні қорғаудың басты құралы – өз бетімен шығару емес, сауатты жасалған жалдау шарты және сотқа уақытылы жүгіну.
20 жыл бойы солай болды – Әділет министрлігі сот шешімінсіз үйден шығаруға тыйым салу туралы
Ал Әділет министрлігі ТengriНome сауалына берген жауабында тұрғын үйден тек сот шешімімен шығаруға болатыны туралы норманың, негізінде, жаңа емес екенін еске салды. «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңының 8-бабы 2-тармағында бұл талап 1997 жылдан бері бар.
«Осылайша, шығарудың сот тәртібі 20 жылға жуық уақыт бойы меншік иелеріне де, жалға алушыларға да қатысты қолданылып келеді. Оған конституциялық мәртебе беру мемлекеттің азаматтарды негізсіз қуып шығудан ең жоғары деңгейде қорғауды қамтамасыз етуге деген ұмтылысын ғана растайды. Конституциялық норма «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заң мен Азаматтық кодекс аясында одан әрі дамиды», – деді Әділет министрлігіндегілер.
«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның 23-бабы 2-тармағында: тұру жағдайлары (мерзімі, жалдау ақысының мөлшері, жөндеу бойынша міндеттерді бөлу, жалдаушыларды шығару негіздері және т.б.) заңмен, сондай-ақ жалға беруші мен жалдаушы арасындағы шартпен айқындалады.
«Тұрғын үй иесі ретінде меншік иесі өз мүлкіне билік етуге, соның ішінде оны босатуды талап етуге басым құқығы бар. Мысалы, егер жалға алушы шарт талаптарын бұзса: жалдау ақысын төлемесе, төлем мерзімдерін кешіктірсе немесе мүлікті бүлдірсе, онда меншік иесі шартты бұзуға және тұрғын үйді босатуды талап етуге толық құқылы. Мәжбүрлеп шығаруға заңда белгіленген тәртіппен сот арқылы жол беріледі», – деп растады министрліктегілер.
Онда тұрғын үй иесі шартта жосықсыз тұрғындарды шығарудың кез келген себептерін көрсете алатынын да қосты.
Қысқасы, үйден шығару (бұрынғыдай) сот арқылы жүзеге асырылады, бірақ шартты жалдаушының оның талаптарын бұзу туралы ойы да болмайтындай етіп жасауға болады.
Авторлары: Махаббат Еңсебаева, Айман Егінбаева
Дайындаған: Дина Шәріпхан
Өзге де жаңалықтарды оқу үшін Telegram арнамызға жазылыңыз!